ירושות ומתנות בנדל"ן: העברת דירה במשפחה, רישום ירושה ופירוק שיתוף

העברת נכס בתוך המשפחה, בירושה או במתנה, היא עסקת נדל“ן לכל דבר: יש לה השלכות משפטיות ומיסויות, וצריך לרשום אותה כדי שתהיה תקפה כלפי כולם. תכנון נכון עוזר לשמור על היחסים במשפחה, להימנע ממס מיותר ולוודא שהנכס רשום כמו שצריך. במשרד נ. ליפשיץ ושות’ אנו עוסקים בירושות, צוואות ועזבונות הנוגעים לנכסים, בהעברות במתנה ובהסכמי שיתוף, לצד עסקאות הנדל”ן של המשרד.

נושאים כאלה הם משפטיים ורגשיים כאחד. הורים שרוצים לעזור לילדים לקנות דירה, אחים שירשו יחד את דירת ההורים, בן זוג שנשאר עם נכס שרשום על שם שני בני הזוג. בכל המצבים האלה, שיחה מסודרת מוקדם חוסכת לא מעט מחלוקות בהמשך.

מה כולל הליווי

• העברת דירה במתנה בין הורים לילדים, בין בני זוג ובין קרובים אחרים: הסכם מתנה, דיווח לרשות המסים ורישום.
• רישום ירושה. ליווי מצו הירושה או צו קיום הצוואה ועד רישום הזכויות על שם היורשים.
• צוואות הנוגעות לנכסים. ניסוח הוראות ברורות לגבי דירות ונכסים, כדי למנוע ספקות בעתיד.
• ייפוי כוח מתמשך הנוגע לניהול נכסים.
• הסכמי שיתוף בין יורשים או בעלים משותפים.
• מכירת דירה שהתקבלה בירושה, כולל בדיקת זכאות לפטור ממס שבח.
• פירוק שיתוף, בהסכמה או בהליך משפטי, כשאין דרך אחרת.
• עזבונות מורכבים, כולל ליווי מנהלי עזבון וכונסי נכסים בהיבטי המקרקעין.

העברת דירה במתנה: מה חשוב לדעת

מתנה של דירה, למשל מהורים לילדים, נפוצה מאוד. חוק המתנה קובע שמתנה של מקרקעין מושלמת ברישום, וחוק מיסוי מקרקעין קובע את ההשלכות במס.

מס שבח. מתנה בין קרובים, כמו הורים וילדים או בני זוג, עשויה להיות פטורה ממס שבח, בתנאים שקובע החוק.

מס רכישה. מקבל המתנה משלם בדרך כלל מס רכישה מופחת. העברה בין בני זוג פטורה בדרך כלל ממס רכישה.

תקופת צינון. מי שקיבל דירה במתנה ורוצה למכור אותה בפטור ממס שבח, צריך לעיתים להמתין תקופה מסוימת לאחר קבלת המתנה. משך התקופה תלוי בנסיבות, למשל אם המקבל גר בדירה.

השפעה על דירות אחרות. קבלת דירה במתנה עשויה להשפיע על מעמד המקבל כבעל “דירה יחידה”, ולכן גם על מס הרכישה בקנייה עתידית ועל פטורים במכירה. כדאי לבדוק את התמונה המלאה של כל המשפחה לפני ההעברה.

הגנה על ההורים. כשהורים מעבירים דירה לילדים, אפשר לשקול מנגנונים שמבטיחים להם, למשל, זכות להמשיך לגור בדירה. אחרי שהמתנה נרשמה, קשה מאוד לבטל אותה.

העברת זכויות בין בני זוג

גם בין בני זוג יש העברות נכסים, למשל כשבן זוג אחד רוצה לרשום חלק בדירה על שם השני, במסגרת הסכם ממון או בעקבות פרידה. העברה בין בני זוג פטורה בדרך כלל ממס שבח וממס רכישה, בתנאים שקובע החוק, אבל גם לה יש השלכות: על הזכויות של כל אחד מבני הזוג, על חלוקת הרכוש בעתיד ועל הזכאות לפטורים במכירה. כשמדובר בבני זוג בפרידה, ההעברה היא בדרך כלל חלק מהסכם כולל, וכדאי לוודא שהיא מנוסחת ומדווחת נכון, כך שהרישום בטאבו ישקף את מה שסוכם.

רישום ירושה: שלב אחר שלב

1. צו ירושה או צו קיום צוואה. מגישים בקשה לרשם לענייני ירושה, או לבית המשפט כשיש מחלוקת.
2. דיווח לרשות המסים. מדווחים על העברת הזכויות ביורשים ומקבלים את האישורים הנדרשים.
3. אישורים נוספים. למשל אישור עירייה, לפי סוג הרישום.
4. רישום. מגישים בקשה לרישום הזכויות על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי המקום שבו הנכס רשום.
5. הסכם בין היורשים. אם היורשים מחליטים שאחד מהם יקבל את הדירה, או שהיא תימכר, כדאי לעגן את ההחלטה בהסכם.

הרבה משפחות דוחות את רישום הירושה בשנים. זה לא דחוף, עד שזה נעשה דחוף: כשרוצים למכור, כשיש פרויקט התחדשות עירונית בבניין או כשאחד היורשים נפטר וההליך מסתבך. רישום מוקדם חוסך זמן וכאב ראש. אם יש פרויקט בבניין, ראו התחדשות עירונית.

כשיש כמה בעלים: הסכם שיתוף ופירוק שיתוף

חוק המקרקעין קובע כללים לבעלות משותפת בנכס: כל שותף זכאי להשתמש בנכס בהתאם לחלקו, ההחלטות הרגילות מתקבלות ברוב, ובאופן עקרוני כל שותף רשאי לבקש את פירוק השיתוף.

הסכם שיתוף. הסכם בין הבעלים שקובע מי גר בנכס או משכיר אותו, איך מתחלקים בהוצאות ובהכנסות ומה קורה כשאחד רוצה לצאת. אפשר לרשום אותו בטאבו כך שיחייב גם בעלים עתידיים.

פירוק שיתוף. כשאין הסכמה, כל שותף יכול לפנות לבית המשפט. בית המשפט עשוי להורות על חלוקת הנכס בעין, אם זה אפשרי, ובדירה זה בדרך כלל לא אפשרי, או על מכירתו וחלוקת התמורה. הליך כזה לוקח זמן ועולה כסף, ולכן ברוב המקרים עדיף להגיע להסכמה: למשל שאחד השותפים יקנה את חלקם של האחרים.

צוואה שנוגעת לנכסים: מה כדאי לכלול

חוק הירושה מאפשר לכל אדם לקבוע בצוואה מה ייעשה ברכושו, וכשאין צוואה, הרכוש מתחלק לפי הסדר שקובע החוק. כשמדובר בדירות ובנכסים, ניסוח ברור בצוואה חוסך ליורשים הרבה מחלוקות.

כדאי לזהות כל נכס בבירור, לפי כתובת ופרטי רישום, ולקבוע מי מקבל אותו ובאיזה חלק. כדאי גם לחשוב מראש על שאלות שעלולות להתעורר: מה קורה אם הנכס נמכר לפני הפטירה, מה קורה אם אחד היורשים נפטר קודם, האם אחד היורשים רשאי לגור בדירה והאם יש חובת איזון בין היורשים. כשבבניין יש פרויקט התחדשות עירונית, ייתכן שבעתיד הדירה תוחלף בדירה חדשה, וכדאי שהצוואה תתייחס גם לכך.

בני זוג רבים עורכים צוואות הדדיות, שבהן כל אחד מוריש לשני ולאחר מכן לילדים. לצוואות כאלה יש כללים משלהם, למשל לגבי האפשרות לשנות אותן בהמשך, וכדאי להכיר אותם לפני החתימה.

דירה בירושה בבניין שעובר התחדשות עירונית

מצב שאנחנו פוגשים לא מעט: דירת ההורים נמצאת בבניין שבו מתחיל פרויקט פינוי בינוי או חיזוק, והירושה עוד לא נרשמה. במקרה כזה היורשים צריכים לקבל החלטות משותפות מול היזם, ולעיתים לחתום על ההסכם עוד לפני שהזכויות רשומות על שמם. כדאי להסדיר את הירושה מוקדם ככל האפשר, ולהחליט בין היורשים מי ייצג אותם מול היזם ומה כל אחד מקבל בסוף הדרך: דירה, חלק בדירה או כסף.

ייפוי כוח מתמשך: לחשוב קדימה

ייפוי כוח מתמשך מאפשר לכם לבחור עוד היום, כשאתם כשירים, מי יקבל החלטות בשמכם אם בעתיד לא תוכלו לעשות זאת בעצמכם. ייפוי הכוח יכול לכלול עניינים רכושיים, כמו ניהול דירה, השכרתה או מכירתה, ולקבוע הנחיות ותנאים. בלי ייפוי כוח כזה, ייתכן שבני המשפחה יצטרכו לפנות לבית המשפט כדי למנות אפוטרופוס, הליך שלוקח זמן ולא תמיד מוביל לתוצאה שהייתם בוחרים. להורים שיש להם דירה, ובמיוחד כשהם שוקלים מתנה לילדים, כדאי לבחון את שני הצעדים יחד.

עלויות ומיסוי

אין בישראל מס ירושה. אבל יש כמה נקודות מס שחשוב להכיר:

• מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח בתנאים מסוימים, למשל כשהמוריש היה זכאי לפטור. החישוב תלוי בפרטים.
• מתנה כרוכה בדרך כלל במס רכישה מופחת ובהשלכות על פטורים עתידיים.
• העברה בין יורשים במסגרת חלוקת העיזבון יכולה להיות בעלת השלכות מס שונות מהעברה רגילה. כדאי לבדוק לפני החתימה.

לפרטים נוספים על מס שבח ומס רכישה ראו מיסוי מקרקעין.

טעויות נפוצות

• להעביר דירה במתנה בלי לבדוק את ההשפעה על דירות אחרות במשפחה. זה עלול לייקר את הקנייה הבאה.
• לדחות את רישום הירושה. ככל שעובר הזמן, ההליך עלול להסתבך.
• להסתפק בהסכמה בעל פה בין אחים. הסכם כתוב ורשום מונע מחלוקות בהמשך.
• למכור דירה בירושה בלי לבדוק את הפטור. לעיתים הפטור תלוי בנתונים של המוריש.
• לכתוב צוואה כללית לגבי נכסים. ניסוח לא ברור הוא אחד הגורמים הנפוצים למחלוקות בין יורשים.

רשימת בדיקה קצרה

1. ודאו מה רשום היום בטאבו ועל שם מי.
2. אם יש ירושה שלא נרשמה, התחילו בצו ירושה או צו קיום צוואה.
3. לפני מתנה, בדקו את מס הרכישה, את תקופת הצינון ואת ההשפעה על דירות אחרות במשפחה.
4. שקלו הגנה להורים לפני שהדירה עוברת.
5. כשיש כמה בעלים, עגנו את ההסכמות בהסכם שיתוף.
6. לפני מכירת דירה בירושה, בדקו את הזכאות לפטור ממס שבח.

אם אתם קונים או מוכרים דירה שנמצאת בבעלות משותפת או בירושה, ראו גם רכישה ומכירה של דירות.

רוצים להעביר נכס במשפחה או לסדר ירושה? ספרו לנו בקצרה על המצב, ונחזור אליכם.